La propiedad compartida y la propiedad temporal son dos vías intermedias que contempla la legislación catalana concebidas para evitar los desahucios y el excesivo endeudamiento. Comprar una casa o alquilarla no son las únicas maneras disponer de una vivienda que existen en España, ya que la legislación catalana contempla dos vías intermedias para tener un hogar: la propiedad compartida y la propiedad temporal. Estas son dos fórmulas dirigidas a aquellas familias que desean ser propietarias pero cuyos ingresos económicos no alcanzan para pagar la letra mensual de una hipoteca, y que tampoco pueden optar al alquiler, debido al alza de los rentas o, sencillamente, que no se plantean arrendar debido la inestabilidad que supone tener que cambiar constantemente de hogar.
«Estos mecanismos -a pesar de que nacieron como una herramienta para evitar los desahucios- pueden ser la única opción para muchas familias a las que se les está cerrado la puerta del alquiler debido al encarecimiento de las rentas, especialmente en Barcelona», tal y como destaca habitaclia.com, motivo por el cual este portal inmobiliario se ha decidido a «hacer pedagogía» sobre dichas vías intermedias en colaboración con la Cátedra UNESCO de Vivienda, de la Universitat Rovira i Virgili de Tarragona.
Propiedad compartida
Núria Lambea, investigadora predoctoral de la Cátedra UNESCO para el Derecho a la Vivienda, de la Universitat Rovira i Virgili de Tarragona, explica que la propiedad compartida consiste en la adquisición gradual de la propiedad de una vivienda, sin perder las facultades y ventajas de ser propietario. «Es decir, el comprador adquiere un porcentaje de la vivienda, el modelo ideal habla un 25%, pero puede ser el que ambas partes decidan, y por el resto –que no ha adquirido- paga una contraprestación económica periódica –una especia de renta de alquiler, que se va reduciendo a medida que el comprador adquiera más porcentaje de la propiedad», explica.
La propiedad compartida posibilita la adquisición de la vivienda por un número determinado de años (entre 10 y 99 años) y la idea es que el propietario material vaya adquiriendo más porcentaje de propiedad hasta llegar al 100% opción que puede pactarse, o puede ejercitarse libremente, a medida que él quiera, hasta el número de años pactado o, en su defecto, hasta 99 años.
La ventaja de la operación para el comprador es –a juicio de Núria Lambea- que es más fácil acceder a un crédito hipotecario por el 25% del valor de una vivienda que por el 100% «por lo que puede acceder a la propiedad sin endeudarse» y otro punto a favor es que «a pesar de que el vendedor mantiene una parte de la propiedad, el comprador tiene la posesión, uso y disfrute exclusivo de la vivienda y, por lo tanto, es propietario «absoluto» a efectos prácticos, «es decir que aunque sólo seas propietario de ese porcentaje a nivel práctico eres propietario de todo el inmueble lo que supone que todos los gastos (reparación, conservación, mantenimiento, tributos ordinarios…) irán a su cargo.
Por ello, propiedad compartida puede ser una fórmula idónea no sólo para aquellas «familias con ingresos medios que no tienen los recursos económicos suficientes para acceder a la propiedad absoluta sin sobreendeudarse y quieren disponer de la seguridad y la estabilidad que ofrece una vivienda en propiedad sino también para los jóvenes que quieren emanciparse y que pueden pasar de vivir con los padres o estar de alquiler a comprar (adquiriendo gradualmente) una vivienda en propiedad.
Mirando hacia la otra parte de la operación: el vendedor, Lambea señala que esta vía puede ser una salida para muchas personas que necesitan vender con urgencia, ya que evita que por las prisas malvendan el inmueble, puesto que les permite obtener una liquidez inmediata (por ejemplo el pago de ese 25% que reciben de una sola vez) y luego reciben periódicamente una cantidad.
La propiedad compartida también puede ser una posibilidad a tener en cuenta para alguien que hereda una vivienda pero no puede reformarla ni tampoco quiere venderla porque quiere que se quede en la familia. Además, y en opinión de esta investigadora se considera una alternativa para aquellos propietarios que son reacios a poner su piso en alquiler por miedo a la morosidad y a los destrozos, ya que con esta operación de desentiendes de todos los gatos y de toda le gestión, con el compromiso del nuevo propietario de devolver el inmueble en buen estado.
En relación a su objetivo inicial, evitar los desahucios, Lambea explica que con la propiedad compartida el banco se queda con la propiedad que tú no has pagado y tú con la parte que ya has abonado y vas pagando a la entidad financiera una mensualidad con la que progresivamente sufragas el resto del inmueble.
Propiedad temporal
La propiedad temporal permite la adquisición de la propiedad total del bien durante un plazo determinado, en inmuebles, entre diez y noventa y nueve años, una propiedad que trascurrido el plazo pactado revierte al propietario de «forma gratuita sin tener que hacer ninguna operación jurídica, tal y como explica Rosa María, también investigadora predoctoral de la Cátedra UNESCO para el Derecho a la Vivienda, de la Universitat Rovira i Virgili de Tarragona.
Durante el plazo acordado, solo existirá un propietario que tendrá todas las facultades: usar y disfrutar del bien, vender su parte de propiedad temporal, hipotecarla, darla en herencia, etc., facultades solamente limitadas por el plazo de duración de la propiedad temporal. Pero también el propietario temporal tendrá todas las obligaciones (impuestos, pagos de obras, que podrá realizar siempre que no deterioren sustancialmente la vivienda). Al finalizar el plazo pactado, la propiedad revertirá de forma gratuita al vendedor del inmueble o a la persona a la que el vendedor haya transmitido este derecho.
Entre los usos potenciales que puede tener la propiedad temporal, Rosa María señala que puede ser interesante para hacerse con una segunda residencia (por ejemplo para una pareja que quiere tener una casa en la playa pero sólo hasta que sus hijos sean mayores) o para casos de desplazamientos laborales a otras ciudades, en los que el comprador sabe que, una vez llegada la jubilación, volverá a su localidad de origen.
Las ventajas para el comprador son que es más barato que un propiedad total y más estable que un alquiler, mientras que el vendedor tiene a su favor que el propietario temporal se convierte en una especie de inquilino estable, pero del que no se tiene que preocupar ni de la gestión de las mensualidades ni de la morosidad.
