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Noviembre de
2003
El precio
de los activos inmobiliarios
Por
Ramón Forcada,
Director de Análisis de Bankinter
Suena raro. Históricamente
el precio de los activos (inmuebles, bonos, acciones...) ha sido resultado
del ciclo en que la economía se encontraba, y no a la inversa.
Sin embargo, para salir de esta recesión (¿?) son necesarias
soluciones imaginativas y las cosas pueden resultar al revés.
Hasta ahora se han utilizado las herramientas clásicas: política
presupuestaria (más gasto público), fiscal (bajadas de
impuestos) y monetaria (tipos de interés por los suelos).
A pesar de todo, la economía no se despereza, aunque ya comienza
a proporcionar síntomas esperanzadores. A estas alturas uno no
puede creer que existe una solución única para resolver
la situación, pero sí parece razonable pensar que puede
existir algún factor clave sin el cual la recuperación
no es posible y que, por tanto, es conveniente cuidarlo con particular
mimo. Probablemente el mantenimiento de los precios de los activos inmobiliarios,
lo que de alguna manera implica también a las rentabilidades
de los bonos a largo, sea la clave para consolidar los indicios de la
recuperación económica.
¿Cómo conseguir esto? Básicamente manteniendo los
tipos de interés “allá abajo”, donde están
ahora, durante bastante más tiempo del que se piensa, mientras
se persigue una inflación reducida pero razonable. Al fin y al
cabo, lo fundamental es mantener unos tipos de interés reales
tan negativos como sea posible para penalizar la liquidez, incentivar
la inversión y mantener altos - pero pagables - los precios de
los inmuebles. Esto no garantiza la recuperación, pero si uno
lo analiza fríamente las bolsas vienen descontando de alguna
manera una apuesta de este tipo. Sin tener argumentos suficientemente
sólidos, vienen actuando (subiendo) “por exclusión”.
Es decir, con los precios de los activos inmobiliarios suficientemente
altos y los diferenciales entre los bonos corporativos y los soberanos
en mínimos históricos (rentabilidades), los flujos de
fondos se han dirigido a la bolsa.
De momento, los resultados empresariales (S&P 500) del 3T’03
están superando las estimaciones por primera vez desde el 2T’00,
lo que proporciona un cierto soporte al rally de las bolsas. ¿Está
justificado el rally? Es posible que sí. Una de las diferencias
que han caracterizado a este final de ciclo económico alcista
(desde finales del 2000) ha sido la existencia de una fuerte liquidez,
lo que junto a unos tipos de interés muy bajos ha ejercido una
fuerte presión sobre los mercados, aunque ésta haya permanecido
latente durante algunos periodos de tiempo. Ante esto, es oportuno hacerse
una reflexión interesante: ¿Y si la clave de la recuperación
residiera en el precio de los activos - inmobiliarios y bonos - y su
influencia sobre la percepción de riqueza de los agentes económicos?
Probablemente sean las bolsas el mercado con mayor capacidad para influir
sobre la percepción de riqueza; si su recuperación se
produce de forma sostenida puede generar un “efecto arrastre”
muy potente sobre los otros mercados de activos. Esto permitiría
una estabilidad o incluso mejora de los precios de los activos y daría
un soporte más sólido a la recuperación, vía
consumo privado y finalmente mediante la inversión empresarial.
Mientras los precios de los activos se mantengan o aumenten (asunto
delicado para los activos inmobiliarios) no surgirán tensiones
importantes, especialmente en un entorno de tipos de interés
bajos. ¿Son conscientes de esto las autoridades económicas?
No me cabe duda de que así es. Lo delicado es conseguirlo sin
que algunos, como los inmobiliarios, suban más que la inflación...
Simultáneamente hay que evitar cualquier reducción del
valor de mercado de los inmuebles en manos de particulares, ya que tendría
un efecto demoledor sobre el consumo privado y frustraría la
recuperación.
¿Alguna conclusión? Sí. Los tipos de interés
estarán más bajos y durante más tiempo de lo que
la mayoría pensaba, de manera que la vivienda puede convertirse
en una forma de ahorro y financiación de la vida familiar mucho
más versátil de lo que lo ha sido hasta el 2002. ¡Bienvenidos
a una nueva forma de pensar con respecto a la vivienda!
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