Alquiler compartido: ¿qué hay que saber para arrendar un piso por habitaciones?

Esta modalidad de alquiler, muy demandada en Madrid y Barcelona, aporta mayor rentabilidad que la tradicional pero conlleva una gestión más compleja. Alquilar habitaciones en pisos compartidos es una fórmula que gana peso entre los inquilinos, pero que aún no está excesivamente arraigada desde el punto de vista de los caseros, una descompensación entre oferta y demanda que empuja al alza los precios.Esta modalidad de alquiler, muy demandada en Madrid y Barcelona, aporta mayor rentabilidad que la tradicional pero conlleva una gestión más compleja.
 
Según el último estudio realizado por pisos.com, la renta media en España ha subido un 22,5% en el último año, pasando de los 228,69 euros mensuales de 2015 a los 280,15 de 2016, aunque los incrementos fueron mayores en Madrid (50,16%) y Barcelona (29,13%). La explicación -según el director general de pisos.com, Miguel Ángel Alemany– está en el desequilibrio que existe en ambas ciudades entre la relación de habitaciones en alquiler y los potenciales inquilinos. Esto se debe a que “el grueso de la demanda de pisos compartidos está en las grandes capitales, dado que estas concentran la mayor oferta laboral y formativa”, pero “la oferta es incapaz de absorber la demanda, abriendo una brecha que tiene como consecuencia el incremento de las rentas”.
 
Que la demanda de pisos compartidos está creciendo y que ya no está limitada sólo a estudiantes es una realidad que pone de manifiestoManuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com, quien hace notar que el mercado –pese a estar todavía compuesto mayoritariamente por jóvenes de entre 18 y 25 años- se está abriendo a otros colectivos especialmente por la precariedad laboral, lo que aumenta el abanico de posibilidades del propietario a la hora de encontrar un inquilino.
 
Además, Gandarias recuerda que la opción de alquilar un piso por habitaciones tiene la ventaja para el arrendador de que le proporciona mayor rentabilidad, recalcando que la rentabilidad de un alquiler tradicional está de media en torno al 3%, mientras que el del alquiler compartido oscila entre el 3,5 y 4%, y apunta que el hecho de que muchos propietarios no se animen se debe especialmente a las dificultades de gestión y al miedo a que la rotación de inquilinos provoque desperfectos en el piso.
 
Beatriz Toribio, responsable del Departamento de Estudios de Fotocasa, confirma que el perfil del inquilino que demanda un piso compartido está cambiando, ya que está modalidad “se impone en profesionales, gente con recursos de entre 30 y 50 años, que prefieren ahorrar dinero en el alquiler y destinar esos recursos a otras cosas como el ocio o el desarrollo profesional (máster, cursos…), lo que está provocando que hayan surgido empresas que ayudan a los propietarios a alquilar por habitaciones e incluso a hacer las reformas necesarias para que la vivienda sea idónea para dicho fin.
 
Unirentals.es es una de estas nuevas compañías que se dedica a la gestión integral del sistema de alquiler por habitaciones, un servicio que está dirigido a propietarios que quieren arrendar su piso a varios inquilinos pero sin las molestias que se derivan de ello, explica Alicia Alonso, gerente de la empresa.
 
En primer lugar, Alonso informa que Unirentals realiza un estudio previo para saber si la vivienda en cuestión es idónea para alquilar por habitaciones, en función de su localización, la posible distribución y el equipamiento y mobiliario necesarios, y a continuación se proporciona un listado al propietario de los cambios que hay que hacer en el piso, unas reformas que la empresa también acomete si el casero así lo desea, ya que dispone de un departamento de arquitectura, que amuebla y decora la vivienda y la deja lista para habitar.
 
Posteriormente, y cuando el piso está preparado, la empresa se encarga de hacer un reportaje fotográfico y de colocar la oferta en los distintos portales inmobiliarios, para después atender las llamadas de los interesados en el alquiler, a quienes también se enseña el piso, y finalmente realizar una selección de inquilinos que depende del perfil de inquilinos que haya presentado el cliente.
 
La gerente de Unirentals aclara que, dado que el propietario que les contrata “quiere olvidarse de todo» también firman los contratos en nombre del arrendador, un contrato que se firma por 12 meses de manera estándar pero que puede cancelarse antes por deseo del inquilino para que haya mayor flexibilidad, y añade que la empresa también se encarga de solventar cualquier avería o contratiempo que sufra el inquilino además de limpiar una vez a la semana las zonas comunes del piso.
 
¿Y cuáles son las características que debería tener un piso para ser alquilado por habitaciones?
 
Según la representante de Unirentals es fundamental sacrificar las zonas comunes –como el salón- en aras de tener más metros en zonas privadas. En base a dicha filosofía considera esencial que haya un baño por cada dos personas, “por lo que si no lo hay siempre intentamos hacer reformar para contar con un segundo aseo”. Además, la cocina debería tener dos neveras, y que cada inquilino disponga de su propio espacio de almacenaje privado, lo que no significa que la cocina tenga que ser muy grande, “se puede conseguir una cocina eficiente a partir de 5 metros cuadrados”, señala Alicia Alonso, quien explica que además la reforma no es excesivamente cara, ya que puede costar unos 3.000 euros habilitar una cocina de entre 6 y 9 metros cuadrados”.
 
Otra cuestión fundamental es que el piso disponga de Internet, así como de algo tan básico como un espacio para tender la ropa, y precisan que también suele ser un punto a favor colocar cerraduras en las habitaciones, por lo que suelen poner llaves en los dormitorios salvo deseo expreso del propietario, “ya que a los inquilinos les gusta dejar cerrado especialmente si se van de vacaciones”.
 
Respecto a las zonas que más tirón tienen para el alquiler compartido, hay que tener en cuenta que- tal y como destaca Manuel Gandarias- los enclaves demandados siguen siendo las que están próximos a las universidades o escuelas de negocios, aunque eso no significa que las viviendas fuera de estas ubicaciones no pueden arrendarse por habitaciones ya que según la gerente de Unirentals el perfil del inquilino que utiliza sus servicios actualmente está cambiando y ahora es el de un joven español, “de provincias que viene Madrid a trabajar y que no sabe cuánto tiempo va a estar, ya que es su primer trabajo o viene con un contrato en prácticas”.
 
Junto a la rentabilidad, otras ventajas que -siempre en opinión de Alicia Alonso-debe valorar un propietario a la hora de decidirse por alquilar por habitaciones es que esta fórmula “elimina el peligro de que se meta una familia y deje de pagar”, a lo que une que el riesgo de impago es menor, ya que “es casi imposible que todos los inquilinos, unos desconocidos, se pongan de acuerdo para dejar de abonar la renta”. Considera que esto es así debido que la percepción de es mi piso que puede llevar al impago es menor en un piso comunitario. Igualmente, la responsable de Unirentals apunta que esa conciencia de no es mi casa también provoca que se cuide mejor el mobiliario, aunque recomienda a los arrendadores la contratación de un seguro de hogar, lo mismo que aconseja a los arrendatarios suscribir un seguro de robo.