Desde 500.000 euros se puede adquirir un buen local comercial como inversión

La subida de rentas que se prevé para los próximos dos años convierte en interesante comprar para alquilar en Madrid, Barcelona y otras capitales de provincia. Invertir en ladrillo vuelve a ser una opción interesante para el pequeño y mediano ahorrador, dado que los bienes inmuebles ofrecen unas tasas de rentabilidad superiores a los productos financieros, lo que ha provocado, según los expertos, que se intensifiquen las compras de viviendas como inversión, aunque la pregunta que queda en el aire es si también es buen momento para adquirir un local comercial con la intención de ponerlo en alquilar y si resulta rentable adquirirlo en cualquier calle o sólo en las vías consideradas ‘prime’.
 
Según el último Informe de Mercado Retail de la consultora inmobiliaria JLL -que analiza el volumen de inversión, el incremento de rentas, las rentabilidades y las principales operaciones tanto de centros comerciales, como de parques de medianas y locales a pie de calle- a cierre del semestre, la inversión retail ascendió a 1.278 millones de euros, un 27% menos que en el mismo periodo de 2015.
 
Sin embargo esta disminución de la inversión -según se aclara en este estudio- “no es indicativa de una falta de demanda o interés por parte de los inversores, sino que es fruto de la escasez de producto en el mercado, en especial de activos prime”. Dando JLL un dato que pone de manifiesto el atractivo de estos inmueble comerciales: “España ha concentrado el 7% de toda la inversión retail de Europa en la primera mitad del año, con lo que se ha situado como cuarto destino de esta categoría de inversión”.
 
Informa esta consultora que “en línea con trimestres anteriores, la demanda existente en el mercado para activos prime y la escasez de oferta están impulsando las rentas al alza, tanto en centros comerciales como en locales en calle”, señalando que “en el caso de los centros comerciales, la renta prime alcanzó los 88 €/m2/mes a mitad de año y las previsiones apuntan a un crecimiento medio anual del 2,2% para el periodo 2016-2018, mientras que el mercado de los locales de calle – en las zonas más emblemáticas, las denominadas high street- también presenta unas expectativas de crecimiento de rentas para los dos próximos años del 2,4% anual para Madrid y del 1,7% anual para Barcelona”, según la citada consultora.
 
Señalando que como consecuencia de ello, las rentabilidades de esta clase de activos se muestran a la baja. Así, la rentabilidad prime para centros comerciales pasó del 4,75% en el primer trimestre del año al 4,5% en el segundo; para locales en calle del 3,75% al 3,5%; y para medianas superficies del 6% al 5,75%.
 
Recalcan desde JLL que “este incremento de rentas tiene su reflejo en las principales calles de Madrid y Barcelona. En ésta, a cierre del semestre, Portal del Ángel había experimentado un aumento de rentas del 8,3% respecto a un año antes, hasta los 260 €/m2/mes por el alquiler de un local en esta calle, lo que la sitúa como la más cara de España. Además, las rentas en Paseo de Gracia habían aumentado un 11,6% en un año, hasta los 240 €/m2/mes”. Mientras, que en el caso de Madrid, Serrano experimentó el mayor incremento de sus alquileres, un 6,7% hasta los 240 €/m2/mes, seguida de Preciados, donde las rentas subieron un 6,25% (255 €/m2/mes) y Gran Vía, con incrementos del 4,5% (230 €/m2/mes).
 
Rodrigo Escrivá, director de Patrimonios Privados de JLL traduce en unas sencillas respuestas las posibilidades de inversión para el particular que se derivan de este estudio, especialmente a la cuestión de si ¿es un buen momento para invertir en locales comerciales? . Este experto considera que “los locales en calle son productos de inversión interesantes que generan rentabilidad atractiva frente a otra clase de activos”. Haciendo hincapié en que “además, las características de este tipo de producto lo hacen más accesible para el mediano y pequeño inversor: hay más oferta disponible, su precio de inversión se adapta a todo tipo de inversión al ser activos de menor superficie que edificios de oficinas o centros comerciales, y además, permite invertir en más localidades aparte de Madrid y Barcelona como pueden ser capitales de provincia con zonas comerciales muy desarrolladas, como Bilbao, Málaga, Palma de Mallorca, etc.”
 
Cuando se plantea a Escrivá¿desde cuánto se puede encontrar un buen local interesante para invertir en Madrid o en Barcelona?, el directivo de JLL explica que “la tipología de locales es tan variada que permite encontrar locales interesantes por volúmenes de inversión muy bajos. Sin entrar en ubicaciones prime, se pueden encontrar buenas oportunidad en buenas localizaciones desde 500.000€”.
 
En cuanto a ¿qué rentabilidad se puede sacar?, el representante de JLL informa que“a cierre del primer semestre de 2016, las rentabilidad prime de locales comerciales en España estaban aproximadamente en un 3,5%, ya que la fuerte presión inversa sigue empujando las rentabilidad a la baja y es de esperar que éstas sigan comprimiéndose los próximos meses”, señala. No obstante, conviene matizar que las rentabilidades de este producto en España siguen siendo muy interesantes, sobre todo si se comparan con otras plazas europeas.
 
A la pregunta de si sólo interesan las zonas prime o ya resulta interesante la compra en otras áreas? , el representante de la consultora inmobiliaria JLL responde que “esos activos situados en las calles comerciales más prime de Madrid y Barcelona siguen siendo el producto más demandado, sobre todo por un perfil de inversor más institucional que quiere asumir menos riesgo. Sin embargo, hay que precisar que este tipo de activo es limitado y los principales ejes comerciales tienen muy pocos locales disponibles, por lo que cada vez más los inversores empiezan a fijarse en calles aledañas a estos ejes, así como en ciudades secundarias pero que tienen mucho recorrido a nivel comercial”.
 
También señala este experto otro elemento que puede tener en cuenta el inversor a la hora de invertir en esta clase de activo que puede explicar el hecho que la inversión en locales comerciales sea muy demandada y que es la facilidad de gestión. “Hay que tener en cuenta que, en la inmensa mayoría de los casos, es el inquilino el que se encarga de adaptar el local a sus necesidades sin que el propietario tenga que realizar obras de acondicionamiento”, concluye Escrivá.