Cómo proteger mi vivienda si la alquilo a turistas por temporadas

Una encuesta revela que el mayor miedo de los propietarios es que los inquilinos causen desperfectos, más que la idea de no cobrar el alquiler. Cada día hay más personas interesadas en alquilar sus viviendas por temporadas no sólo en vacaciones sino durante ‘puentes’ y fines de semana aprovechando la menor estacionalidad del turismo, y estos propietarios tienen dudas sobre cuál es la mejor forma de que la operación de alquiler sea un éxito y de paso proteger su piso.
 
Por ello, y dado el gran tirón del alquiler vacacional -que ha vuelto a demostrar su extraordinaria salud este verano- enpisos.com han hecho una encuesta con el objetivo de conocer cómo gestionan los usuarios de su portal sus apartamentos turísticos.
 
Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com, hace notar que “ha aumentado el número de usuarios que quieren alquilar sus casas por temporadas en cualquier época del año y no sólo en verano con objeto de sacar una rentabilidad de sus inmuebles, un fenómeno que crece impulsado por las plataformas digitales especializadas, pero también por parte de portales como el nuestro, por lo que el objetivo de la encuesta era conocer mejor este mercado y los hábitos de los arrendadores”.
 
La conclusión más llamativa de dicha encuesta de pisos.com es que el mayor miedo de los propietarios es que los inquilinos causen destrozos en la vivienda o en las zonas comunes. Un temor que ha sido seleccionado en solitario por el 25% de los usuarios, pero en combinación con otros factores, ha alcanzado el 77%.
 
Para evitar precisamente ese riesgo, y poder reclamar posibles desperfectos en el inmueble, Gandarias aconseja hacer un contrato lo más preciso posible en el que se detalle perfectamente un inventario de los enseres del inmueble y el estado del piso, aconsejado -si es posible- que se establezca un pago previo en concepto de fianza.
 
Otra cuestión significativa que la encuesta pone de manifiesto es que quedarse sin cobrar la renta, una de las preocupaciones que siempre ha dominado en este mercado, sólo inquieta al 17% de los entrevistados, y siempre en combinación con otras inquietudes, ya que, de hecho, el que se moleste a los vecinos preocupa en mayor medida a los propietarios.
 
La razón de que a los inquilinos les quite menos el sueño la morosidad se debería fundamentalmente al modo en que se gestionan este tipo de alquileres. Así, un 65% de los encuestados afirma comercializar su inmueble a través de un portal inmobiliario o específico de alquiler vacacional. Igualmente, un 10% recurre a los servicios de una agencia o de una empresa especializada. Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, explica que lo que sucede es que “la profesionalización del alquiler ha introducido herramientas que garantizan el cobro de la renta, promoviendo que los propietarios deleguen en dichas compañías con total tranquilidad”. Algo que se pone de manifiesto en el método de pago, puesto que un 53% de los encuestados asegura que el cobro se realiza por adelantado al hacer la reserva y luego es la web que hace de intermediaria la que desbloquea el pago cuando el inquilino toma posesión de la vivienda.
 
Otro aspecto muy importante para la seguridad del alquiler turístico, ya se gestione personal o profesionalmente, tiene mucho que ver con los requisitos exigidos al inquilino, según explican desde pisos.com. Según la citada encuesta el 29% pide el DNI o pasaporte, la firma del contrato e inventario y un depósito, fianza y/o señal. No obstante, un 19% declara pedir únicamente el DNI o pasaporte, sin garantías adicionales, lo que es muy preocupante. E igualmente, un 18% solo solicita un depósito, fianza y/o señal.
 
Sin embargo, pisos.com considera que “la mejor forma de protegerse sería la combinación de DNI o pasaporte, una nómina o justificación de ingresos, un documento con los últimos movimientos de la cuenta bancaria, la firma del contrato e inventario y la petición de depósito, fianza y/o señal, aunque selección combinada de requisitos solo fue escogida por el 13% de los encuestados.
 
Gandarías reconoce que pedir al arrendatario la selección de requisitos antes mencionada sería la “fórmula ideal” para evitar sorpresas al arrendador, pero considera que no está siendo utilizada en muchos más casos debido a que los inquilinos son muy reacios a cumplir todos estos trámites. A pesar de ello da un mensaje de tranquilidad a quien se planteen alquilar su casa por temporadas: “Con un buen contrato se pueden evitar muchos problemas, amen de intentar asegurar el mayor porcentaje posible de las rentas por anticipado”. Y explica que un buen acuerdo es que se pague entre el 20 y el 50% cuando se hace la reserva y luego justo a la entrada exigir lo que falta del alquiler más la fianza.
 
En cuanto a la ubicación de los apartamento que se alquilan por temporadas, Málaga (11%), Madrid (9%) y Castellón (6%) son las provincias que concentran la mayor parte de los alquileres, según dicha encuesta. Con un 5% estarían Valencia, Girona, Cádiz, Granada y Barcelona. Así, las provincias del arco mediterráneo son las que acumulan mayor número de viviendas turísticas.
 
Por otro lado, el 90% de la muestra declara que el alquiler del inmueble se realiza al completo, mientras que tan solo un 5% se decanta por ofrecerlo por habitaciones y el 5% restante acepta ambas opciones.
 
Gastos de mantenimiento
 
La permanencia exigida por los propietarios es de dos o tres días como mínimo en el 39% de los casos, seguida por la semana completa (26%), aunque un 17% asegura no poner como condición una permanencia mínima. Y respecto al mantenimiento, un 31% declara gastar entre 1.000 y 2.000 euros anuales en el acondicionamiento de su propiedad, el 21% destina entre 500 y 1.000 euros anuales y un 19%, entre 2.000 y 3.000.
 
Por otro lado, de la encuesta se deduce que el 83% no considera que los apartamentos turísticos supongan una amenaza para los alojamientos tradicionales porque, en líneas generales, piensan que los clientes que van a hoteles no responden al mismo perfil que los que alquilan un apartamento. Esta opción se impone claramente a aquellos que consideran que ambos mercados pelean por el mismo tipo de cliente (8%) y a los que este debate les resulta indiferente (9%).
 
Respecto a la regulación del alquiler vacacional, las posturas están bastante igualadas. Un 46% considera que es una buena noticia para evitar malas prácticas, afirmando que la iniciativa tiene el fin de proteger a los propietarios. Por el contrario, el 41% piensa que es una medida puramente recaudatoria y que, con la excusa de que este mercado debe aflorar de la economía sumergida, el Gobierno lanza nuevos impuestos y sanciones.
 
En este sentido, un 53% asegura que su vivienda turística está registrada y cuenta con la licencia pertinente porque en su región es obligatorio y de este modo se evitan posibles sanciones. Un 36% manifiesta no cumplir con estos requisitos porque en su correspondiente autonomía aún no existe obligación, pero comenta que, una vez entre en vigor, sí que lo hará. Un 7% no cumple con la obligación vigente en su comunidad a sabiendas de que se expone a una inspección, mientras que el 4% restante no cumple porque no es obligatorio y, además, seguirá sin hacerlo cuando se apruebe la normativa pertinente. Por último, un 88% asegura declarar los ingresos por alquiler turístico a Hacienda frente a un 12% que no lo hace.