Retiro, Usera, Chamartín… la recuperación del precio de la vivienda va por barrios

En los distritos más ricos de la capital los precios de la vivienda comienzan a recuperarse, mientras que en los más humildes el desplome apenas se ha frenado desde el pinchazo de la burbuja. El precio del metro cuadrado (m2) en Madrid comenzó a respirar a finales de 2014. Tras más de un lustro de caída, la ciudad continúa su escalada en el precio de la vivienda de segunda mano. Si en el segundo trimestre de 2007 alcanzó su máximo histórico con los 4.035 euros por m2, el cuarto trimestre de 2014 llegó a tocar sus niveles más bajos: 2.694 euros, lo que supuso una caída del 33,2%. Pero desde entonces los precios se han recuperado ligeramente: un 6,4% desde el mínimo postburbuja, según los datos del portal Idealista.
 
El pinchazo de la burbuja inmobiliaria no afectó por igual a todos los distritos madrileños, como tampoco lo está haciendo su recuperación.
 
La realidad de la renta anual media marca las distancia entre dos tipos de Madrid: el Madrid más humilde y el más holgado. Una diferencia que también se aprecia en el impacto del pinchazo de la burbuja inmobiliaria y la posterior recuperación. Mientras que en el distrito de Retiro el precio del suelo ha caído sólo un 17,6% desde su tope máximo en el primer trimestre de 2008 hasta este inicio de segundo trimestre de 2016; en Usera (barrio con menor renta media anual) la caída se dispara hasta el 51,9% desde finales de 2006 hasta a día de hoy: a cierre de 2006 el precio del m2 llegó a situarse en los 3.096 euros, hoy está en los 1.488 euros.
 
Pese a que el tope máximo, siempre según los datos de Idealista, en estos distritos llegó a finales de 2006 y principios de 2007, la recuperación del precio de la vivienda sigue brillando por su ausencia. Por ejemplo, Villaverde cuenta con la mayor caída del m2: un 55% de los últimos tres meses de 2006 (2.867 euros el m2) a este julio (1.285 euros). En este distrito la recuperación no llega: sube el precio, vuelve a bajar y así hasta al segundo trimestre del año en curso, que cuenta con un m2 similar al que registró a inicios de 2014 cuando tocó su mínimo.
 
En otro de los distritos más humildes de la capital, Puente de Vallecas –que cuenta con una renta media anual de 16.730 euros- los precios de la vivienda siguen en caída libre. El tope del m2 en la zona se alcanzó en el cuarto trimestre de 2006 cuando se plantó en los 3.138 euros, unas cifras que, a día de hoy, no se encuentran ni siquiera en zonas como Hortaleza -distrito con una renta media anual de 23.229 euros- donde el precio del m2 está en los 2.852 euros. Sim embargo, Puente de Vallecas es uno de los barrios que más ha notado el pinchazo de la burbuja, con una caída en el precio de la vivienda de un 50% desde esos máximos del cierre de 2006.
 
Por su parte, Usera, el tercer barrio más humilde de la capital (segundo donde más bajó la vivienda), también el cuarto trimestre de 2006 supuso el inicio del fin de la burbuja inmobiliaria, aunque en España no llegase ‘oficialmente, según la Asociación de Promotores Constructores de España, hasta finales de 2007 y principios de 2008 (algo que sí apreciaron zonas de renta media anual amplia como Hortaleza, Chamartín, Chamberí, Retiro o Salamanca). Usera cerró 2006 con el m2 en 3.096 euros; casi diez años después, a datos del segundo trimestre de 2016 el m2 del distrito se encuentra por 1.488 euros: un desplome del 51%.
 
En el opuesto contrario, el barrio de Salamanca (13% de caída a día de hoy), Retiro (-17%), Centro (-18%), Chamberí (-20%), Chamartín (-22%), Moncloa (-24%) y Hortaleza (-28%) son los distritos madrileños cuyo descenso del precio del m2 se sitúa en porcentajes inferiores a la media de la vivienda en Madrid, que continúa en el 29% menos que su máximo del segundo trimestre de 2007.