La Sareb deberá valorar caso por caso 250.000 inmuebles antes de que acabe el año

Mercado Inmobiliario

La Sareb deberá valorar caso por caso 250.000 inmuebles antes de que acabe el año

Jaime Echegoyen, presidente de la Sareb

La totalidad de los activos en el balance del banco malo deberá haber sido revisada a 31 de diciembre de 2016. La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) valorará individualmente unos 250.000 inmuebles antes de final de año para cumplir con el nuevo marco contable que ha aprobado el Banco de España y cuya norma ha sido publicada hoy en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

La entrada en vigor de la circular contable, que establece que los activos de Sareb deben valorarse individualmente a precios de mercado, generará nuevas necesidades de provisiones, aunque este impacto contable no alterará sustancialmente los flujos de ingresos previsto en su plan de negocio, que se revisa anualmente, señala el ‘banco malo’ en un comunicado en el que recuerda que ya ha efectuado con cargo a sus resultados de los dos últimos ejercicios saneamientos por importe de 978 millones de euros

El consejo de administración de Sareb analizó en su última reunión mensual la repercusión que, previsiblemente, el nuevo marco contable diseñado por el Banco de España va a tener en la entidad. “Sareb dispone de 3.600 millones de euros en deuda subordinada, cifra más que suficiente para afrontar las nuevas necesidades de saneamientos que se pudieran producir sin recurrir a nuevas aportaciones de los accionistas”, según ha explicado el presidente de la sociedad, Jaime Echegoyen.

La norma contable definida para Sareb establece la obligación de valorar individualmente sus inmuebles y préstamos a precio de mercado, frente al criterio utilizado en el momento del traspaso, en que se fijaron descuentos medios por tipos de activos.

La mitad de la cartera, en valor, deberá estar tasada con los nuevos criterios al cierre de 2015 y el resto, en 2016. Sareb ya tiene avanzado el proceso, por lo que podrá cumplir a tiempo los nuevos requerimientos, que suponen valorar hasta final de este año unos 250.000 inmuebles propios o en garantía de los préstamos transferidos a la sociedad.

En total, Sareb deberá valorar periódicamente con esta metodología los más de 100.000 inmuebles propios, 400.000 en garantía, y unos 70.000 préstamos que recibió en el momento del traspaso, ejercicio que implicará a buena parte del sector de tasación y supondrá un coste de unos 25 millones de euros hasta 2017.

Circular

El Consejo de Gobierno del Banco de España ha aprobado esta semana la circular por la que se desarrollan las normas contables de la Sareb conforme a la habilitación otorgada en la Ley 9/2012, de reestructuración y resolución de entidades de crédito.

La Circular establece los criterios para que la Sareb desarrolle la metodología que utilizará para estimar las posibles correcciones en el valor de sus activos. En el caso de los activos inmobiliarios, la estimación se realizará a partir de su valor hipotecario (definido en la Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles), con los ajustes que sean necesarios para reflejar la evolución de los precios de mercado y los horizontes temporales del plan de negocio de Sareb.

El valor hipotecario se calculará individualmente, según informes de valoración de expertos independientes con experiencia demostrable en la zona y en el tipo de activos de que se trate en cada caso. Cada tres años, como mínimo, será obligatorio revisar el valor hipotecario y cambiar al experto independiente (habrá que revisar la valoración con más frecuencia cuando las circunstancias del mercado indiquen un posible deterioro no reflejado en la misma). A excepción de la primera revisión, esta operación deberá ser realizada obligatoriamente por sociedades de tasación inscritas en el Registro Oficial del Banco de España.

En el cálculo del valor de viviendas terminadas y anejos a ellas (como garajes o trasteros), la Sareb podrá optar por realizar tasaciones individuales completas o por utilizar procedimientos estadísticos muestrales o modelos automáticos de valoración, que también se deberán encargar a sociedades de tasación registradas en el Banco de España.

El cálculo de los ajustes de valor se realizará por “unidades de activos”, considerando como tales cada una de las cinco categorías descritas en el apartado 1 del artículo 48 del Real Decreto 1559/2012, por el que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos. Al analizar globalmente el valor estimado de cada unidad de activos, se podrá compensar dentro de cada unidad el importe de las minusvalías en los activos deteriorados con las plusvalías del resto.

La Sareb deberá haber realizado una valoración bajo los criterios de esta Circular de, al menos, el 50% de los activos que permanezcan en su balance a 31 de diciembre de 2015 (deberán ser suficientemente representativos de las diferentes tipologías y localizaciones). La totalidad de los activos del balance deberá haber sido revisada a 31 de diciembre de 2016.

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