“El banco no da un euro si no tiene un número de preventas asegurado y cuantas más mejor”. «Si usted ve una grúa en una zona donde le interesaría comprar piso, dese prisa porque lo más seguro es que ese proyecto se haya vendido al 60% o al 70%”. Con esta frase resume Pelayo Barroso, director de Negocio, Análisis e Investigación de Mercados de la consultora Aguirre Newman, la vuelta de la compra sobre plano.
Y es que, según este experto, en la actualidad las entidades bancarias exigen unas preventas elevadísimas de entre el 70% y el 50% para financiar la construcción de los proyectos. “El banco no da un euro si no tiene un número de preventas asegurado y cuantas más mejor”, recalca el directivo de Aguirre Newman, quien también precisa que si el promotor está aliado con una entidad financiera se rebaja un poco la exigencia de precomercialización aunque nunca por debajo del 50% de los pisos.
Ernesto Tarazona, director de Residencial y Suelo de la consultora Knight Frank, tiene claro que se ha metido el acelerador en la comercialización antes de garantizar la financiación porque” los bancos ya no quieren correr riesgos y quieren vender rápido”, una opinión con la que coincide el director nacional de Residencial y Suelo de la consultora inmobiliaria CBRE, Samuel Población, quien hace notar que los bancos ‘se curan en salud’ con las preventas.
Pero el regreso de la venta sobre plano o de la reserva de pisos no es algo generalizado en todo el territorio nacional, según los expertos de estas consultoras inmobiliarias. De momento, sólo se limita a enclaves muy concretos donde no hay stock de producto acabado, queda muy poco suelo disponible, y paralelamente existe una demanda embalsada y latente que se está animando a comprar debido a la mejora de condiciones hipotecarias, explica Jorge Almagro, director comercial de Urbanismo, Vivienda y Suelo de JLL.
Por eso las compras sobre plano se están viendo casi exclusivamente en Madrid(principalmente en el centro y el norte de la capital en zonas como Valdebebas, Arroyo Fresno, Sanchinarro y Las Tablas) además de en Barcelona y Marbella, localidad malagueña donde Aguirre Newman ha contabilizado 8 o 9 proyectos con buenos niveles de comercialización.
El representante de JLL precisa que en el sur de Madrid también se están vendiendo viviendas sobre plano “pero menos porque hay bastante producto nuevo terminado sin vender y unas viviendas nuevas tendrían que competir con ese stock lo que no tiene mucho sentido”.
Además, no todo el producto residencial que se pone a la venta provoca interés antes de que ponga el primer ladrillo. Dicho fenómeno se circunscribe a proyectos de calidad para familias de clase media-alta y que “salgan a un precio razonable”. Tiene que haber demanda, salir a buen precio y está claro que a la hora de conceder un préstamo el banco va a mirar con lupa la ubicación, el tipo de producto, la demanda y quién es el promotor.
El suelo se suele excluir del préstamo promotor
Sin embargo, como norma general, hoy en día, y según estos expertos consultados, las entidades bancarias no suelen financian todo el proyecto residencial, como hacían antes de la crisis, sino que es una condición que pesa mucho a la hora de conceder el préstamo promotor el que éste disponga del suelo, puesto que los bancos no están por la labor de financiar el terreno, ni las licencias, el proyecto del arquitecto…
“Normalmente el préstamo promotor va para la construcción y no se otorga para la compra del suelo” asegura el director nacional de Residencial y Suelo de la consultora inmobiliaria CBRE, ya que los bancos prefieren que el terreno donde se van a promover las viviendas esté comprado con recursos propios, por eso son las promotoras que disponen de suelo las primeras en la lista de las entidades financieras a la hora de conseguir capital.
Estas serían las reglas generales ya que, al final, las facilidades financieras que reciba un proyecto residencial dependen también, y mucho, de la experiencia y de la solvencia del promotor, tal como resalta David Pérez, director de Promoción Inmobiliaria de ACR, quien señala que “los bancos están comenzando desde hace unos meses a financiar a empresas con balances sanos”.
Aclara el representante de la promotora ACR que la diferencia es que antes se financiaba y la garantía era el suelo y ahora se financia no con la garantía del suelo sino de la empresa, con el aval de que tienes un buen proyecto y que tienes ventas, es decir te exigen que tengas comercializado un 50% de los pisos para darte un préstamo promotor con el que se financia la obra”.
Subraya David Botín que, “por norma general”, antes de pasar por el banco generalmente los promotores han tenido que hacer la inversión de comprar el suelo y un trabajo previo de comercialización, ya que ahora –tal y como concluyen desde CBRE, “el ‘scoring’ de los bancos es muy selectivo tanto para el promotor como para el comprador final”.
